¿Cuál es la tributación por dejar una vivienda en usufructo a un hijo?

Si tienes dudas sobre el usufructo y la nuda propiedad al comprar o vender una vivienda, el Asesor Fiscal te explica todo lo necesario y además se encarga de calcular la tributación que corresponde.

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Cuando se compra una casa, normalmente siempre se piensa en disfrutar de la misma con pleno dominio. Sin embargo, en este caso es posible encontrarse con dos derechos diferentes. Se trata del usufructo a través del cual una persona puede utilizar el bien de manera temporal o vitalicia, y la nuda propiedad que significa que alguien tiene el dominio sobre ese bien, pero no la posesión.

Poniendo el ejemplo de la vivienda, cuando se tiene un piso en propiedad y además constituye el lugar de residencia, el titular tiene los dos derechos. Pero en el supuesto de que el piso en propiedad esté alquilado, el dueño mantiene la nuda propiedad y el inquilino es el usufructuario durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

Teniendo en cuenta estos conceptos, cabe la posibilidad de vender un inmueble, junto con la nuda propiedad, pero seguir manteniendo el usufructo para poder continuar viviendo en el mismo. Es precisamente la situación que Ana, Socia de MAPFRE teCuidamos , ha planteado al Asesor Fiscal. En el año 2010, cuando tenía 69 años, compró el usufructo y su hijo Juan la nuda propiedad de una vivienda. El importe de la adquisición fueron 100.000 euros y el inmueble no estaba alquilado previamente. Posteriormente, en 2017, Ana, Socio de MAPFRE teCuidamos, le deja la vivienda en usufructo a su hijo, en cuyo momento el valor del inmueble era de 200.000 euros.

El experto en fiscal comenta a Ana, Socia de MAPFRE teCuidamos, que al comprar un inmueble en el que una persona tiene el usufructo y otra la nuda propiedad, es necesario actualizar la edad del usufructuario. Además, hay que depreciar el usufructo por el número de años que el inmueble no haya estado en alquiler.

Para calcular la tributación de Ana, Socia de MAPFRE teCuidamos, el Asesor Fiscal realiza los siguientes cálculos:

  • El valor de adquisición fue de 100.000 euros.
  • El valor del usufructo: 89 – 69 = 20%
  • 100.000 * 20% = 20.000

Teniendo en cuenta que la fecha de adquisición fue el 1 de diciembre de 2010:

  • Valor del inmueble en el momento de la donación: 200.000 euros.
  • Fecha de transmisión: 12/01/2017
  • Valor del usufructo teniendo en cuenta que han pasado 7 años desde la compra: 89 – 75 = 14% (haciendo referencia 75 a la edad de Ana cuando dona el usufructo a su hijo).

Al tratarse de un titular de un derecho real (usufructo) se amortiza, siendo el valor de adquisición:

  • 20.000 * 3% * 7 años = 4.200 euros (el 3% es el porcentaje aprobado en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF, concretamente en el artículo 14).
  • 20.000 - 4.200 = 15.800 euros.