Si estás a punto de firmar un nuevo contrato para alquilar una vivienda y tienes dudas respecto al pago de la fianza inicial que te pide tu casero, te contamos todo lo que necesitas saber para realizar el trámite de forma segura y sencilla.
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Publicado marzo 2020
¿Dudas con la fianza de tu alquiler?
Iván, Socio Platino del Club MAPFRE, va a firmar próximamente el contrato de alquiler de su nueva vivienda y decide consultar a nuestro Experto Abogado con el fin de contar con toda la información y estar preparado para cumplir con los trámites burocráticos y documentación necesaria de cara al acto de formalización del documento. En concreto, le preocupa especialmente el pago de la fianza previa que el casero le exige y solicita información más precisa sobre este aspecto con el fin de afrontar el pago de forma segura y con todas las garantías.
La fianza en el ámbito de los contratos de arrendamientos o de alquiler de vivienda es una cantidad de dinero que se suele abonar en metálico, y que el inquilino debe entregar al arrendador en el momento de la celebración de la firma del contrato y antes de la entrega de llaves. Su finalidad es asegurar que el arrendatario va a cumplir con las obligaciones derivadas del contrato en aspecto como, por ejemplo, devolver la finca tal y como se le entregó, o el pago de la renta y cantidades que corresponda pagar al inquilino (gastos de comunidad, impuestos, etc.).
Normativa de la fianza en alquiler de viviendas
Tras la entrada en vigor en marzo de 2019 del Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se establece un tope de dos mensualidades de renta como la cuantía máxima de la fianza en concepto de garantía adicional, bien sea a través de un depósito o bien un aval bancario, y salvo que se trate de un contrato de larga duración.
La nueva normativa establece que será obligatorio entregar, a la firma del contrato, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad y dos meses en el caso de que el arrendamiento sea para uso distinto del de vivienda. Las partes pueden acordar que la fianza se actualice transcurrido los primeros 5 o 7 años, hasta el importe igual a una mensualidad de renta vigente. También refleja que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por parte del arrendatario sin haberse hecho efectiva la restitución de la fianza, éste devengará el interés legal del dinero. Como novedad, también permite que el inquilino reclame por juicio verbal el importe de la fianza, mientras que antes era por juicio ordinario.
Esta nueva norma también regula que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, en el supuesto de que éste sea persona jurídica y excluye de ella los alquileres de las viviendas de uso turístico que se regulan por la normativa específica que cada comunidad autónoma tiene.
- Plazos y prórrogas
- Gastos de mantenimiento y obras
- IBI y otros cambios destacados
Plazos y prórrogas del contrato
- Este nuevo Real Decreto establece además que la duración de los arrendamientos es la que libremente pacten las partes, aunque se establece un nuevo plazo mínimo para los contratos de arrendamiento de vivienda, pasando a ser de 5 años, excepto si el arrendador es persona jurídica, cuando la duración es de 7 años.
- Tras el plazo anterior el contrato se prórroga tácitamente, salvo comunicación expresa del arrendador tras el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, con cuatro meses de antelación, de su deseo de no renovarlo, o dos meses para el caso del arrendatario. Una vez terminada la duración máxima, la prórroga tácita pasa a 3 años (antes era 1 año), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera sus anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
- Se establece que, una vez transcurrido el año de duración del contrato y si el arrendador es persona física, no procede la prórroga obligatoria del contrato, si al tiempo de la celebración se hubiera hecho constar en el mismo la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de los cinco años para destinarla a su vivienda permanente, para sí mismo, sus familiares en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge.
Gastos de mantenimiento y obras
- El nuevo Real Decreto indica que es necesario acordar de forma expresa que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, se pueden imputar al arrendatario, indicando de forma expresa que incluye los gastos en las comunidades de propietarios abonadas en función de su cuota de participación. Para que tenga validez debe indicarse expresamente en el contrato el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato y que se podrán incrementar anualmente.
- Además, las partes pueden acordar que la realización de obras de mejora por parte del arrendador, transcurridos cinco o siete años de duración, le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora y el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras, incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
IBI y otros cambios destacados
- En materia de accesibilidad, el nuevo Real Decreto incrementa el fondo de reserva de las comunidades de propietarios a un 10% respecto del último presupuesto ordinario y se permite que se utilicen dichos recursos para las obras obligatorias de accesibilidad y para suscribir un contrato de seguro, estableciendo la obligación de realizar obras para adaptar la vivienda en los supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
- Asimismo, introduce tres nuevas medidas sobre el IBI: no se podrá repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público, en alquileres de inmueble residencial con renta limitada por norma jurídica; se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente y se establece una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada.
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