Fianza en el alquiler de viviendas
Si estás a punto de firmar un nuevo contrato para alquilar una vivienda y tienes dudas respecto al
pago de la fianza inicial que te pide tu casero, te contamos todo lo que necesitas saber
para realizar el trámite de forma segura y sencilla.
Iván,
Socio de MAPFRE teCuidamos,
va a firmar próximamente el contrato de alquiler de su nueva vivienda y decide consultar a
nuestro Experto Abogado con el fin de contar con toda la información y estar
preparado para cumplir con los trámites burocráticos y documentación necesaria de cara al acto de
formalización del documento. En concreto, le preocupa especialmente el pago de la
fianza previa que el casero le exige y solicita información más precisa sobre este
aspecto con el fin de afrontar el pago de forma segura y con todas las garantías.
La fianza en el ámbito de los contratos de arrendamientos o de alquiler de vivienda es una cantidad de dinero
que se suele abonar en metálico, y que el inquilino debe entregar al arrendador en el momento de la
celebración de la firma del contrato y antes de la entrega de llaves. Su finalidad es asegurar que el
arrendatario va a cumplir con las obligaciones derivadas del contrato en aspecto como, por ejemplo, devolver
la finca tal y como se le entregó, o el pago de la renta y cantidades que corresponda pagar al inquilino
(gastos de comunidad, impuestos, etc.).
Tras la entrada en vigor en marzo de 2019 del Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler, se establece un tope de dos mensualidades de
renta como la cuantía máxima de la fianza en concepto de garantía adicional, bien sea a través
de un depósito o bien un aval bancario, y salvo que se trate de un contrato de larga duración.
La nueva normativa establece que será obligatorio entregar, a la firma del contrato, una fianza en metálico
equivalente a una mensualidad y dos meses en el caso de que el arrendamiento sea para uso distinto del de
vivienda. Las partes pueden acordar que la fianza se actualice transcurrido los primeros 5 o 7 años, hasta
el importe igual a una mensualidad de renta vigente. También refleja que, transcurrido un mes desde la
entrega de las llaves por parte del arrendatario sin haberse hecho efectiva la restitución de la fianza,
éste devengará el interés legal del dinero. Como novedad, también permite que el inquilino reclame por
Juicio Verbal el importe de la fianza, mientras que antes era por Juicio Ordinario.
Esta nueva norma también regula que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato
correrán a cargo del arrendador, en el supuesto de que éste sea persona jurídica y excluye de ella los
alquileres de las viviendas de uso turístico que se regulan por la normativa específica que cada Comunidad
Autónoma tiene.
1
Plazos y prórrogas del contrato
2
Gastos de mantenimiento y obras
3
IBI y otros cambios destacados
1Plazos y prórrogas del contrato
- Este nuevo Real Decreto establece además que la duración de los
arrendamientos es la que libremente pacten las partes,
aunque se establece un nuevo plazo mínimo para los contratos de arrendamiento de
vivienda, pasando a ser de 5 años,
excepto si el arrendador es persona jurídica, cuando la duración es de 7
años.
- Tras el plazo anterior el contrato se prórroga tácitamente, salvo comunicación
expresa del arrendador tras el
vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, con cuatro meses de
antelación, de su deseo de no renovarlo,
o dos meses para el caso del arrendatario. Una vez terminada la duración máxima, la
prórroga tácita pasa a 3 años (antes
era 1 año), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de
antelación a la fecha de terminación de
cualquiera sus anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
- Se establece que, una vez transcurrido el año de duración del contrato y si el
arrendador es persona física, no
procede la prórroga obligatoria del contrato, si al tiempo de la celebración se
hubiera hecho constar en el mismo la
necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes del transcurso de los cinco
años para destinarla a su vivienda
permanente, para sí mismo, sus familiares en primer grado de consanguinidad o para
su cónyuge.
2Gastos de mantenimiento y obras
- El nuevo Real Decreto indica que es necesario acordar de forma
expresa que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda
arrendada o a sus accesorios, se pueden imputar al arrendatario, indicando de forma
expresa que incluye los gastos en las comunidades de propietarios abonadas en
función de su cuota de participación. Para que tenga validez debe indicarse
expresamente en el contrato el importe anual de dichos gastos a la fecha del
contrato y que se podrán incrementar anualmente.
- Además, las partes pueden acordar que la realización de obras de mejora por parte
del arrendador, transcurridos cinco o siete años de duración, le dará derecho a
elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en
la mejora y el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de
las obras, incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de
la renta vigente en aquel momento.
3IBI y otros cambios destacados
- En materia de accesibilidad, el nuevo Real Decreto incrementa el fondo de reserva
de las comunidades de propietarios a un 10% respecto del último presupuesto
ordinario y se permite que se utilicen dichos recursos para las obras obligatorias
de accesibilidad y para suscribir un contrato de seguro, estableciendo la obligación
de realizar obras para adaptar la vivienda en los supuestos en los que las ayudas
públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de
las mismas.
- Asimismo, introduce tres nuevas medidas sobre el IBI: no se podrá
repercutir el IBI al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público, en
alquileres de inmueble residencial con renta limitada por norma jurídica; se
modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial
desocupados con carácter permanente y se establece una bonificación potestativa de
hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta
limitada.
