Nueva Ley de la Vivienda y contratos de arrendamiento

Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Se han modificado tres artículos (10, 17 y 20) y se han añadido dos disposiciones nuevas a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con relación a los contratos de arrendamiento de vivienda:

Se mantiene lo establecido en el artículo 10 que establece lo siguiente: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.”

Por el contrario, en el artículo 10 se establece una prórroga extraordinaria de forma genérica y otra para zonas tensionadas.
La prórroga extraordinaria de forma genérica puede solicitarse si se dan las siguientes condiciones:

“En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento”

Es decir, que dicha prórroga extraordinaria para las zonas no tensionadas, la debe solicitar el arrendatario, por un período máximo de 1 año, durante el cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, y debe tener acreditada una situación de vulnerabilidad social y económica, mediante un informe o certificado emitido el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. En caso de que el arrendador no sea gran tenedor se puede negar a otorgar la citada prórroga, en cambio sí es gran tenedor la debe aceptar, salvo que se suscriba entre ambos un nuevo contrato de arrendamiento.

Por su parte, la prórroga extraordinaria para las zonas tensionadas se establece de la siguiente forma:

“En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.”

Por tanto, es aplicable cuando las Comunidades Autónomas determinen las zonas tensionadas. El arrendatario debe pedir expresamente la prórroga y podrá solicitar esta prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años, durante los que se aplicarán las mismas condiciones. En este caso el arrendador, sea gran tenedor o no, debe aceptarla de forma obligatoria salvo que se acuerden nuevas condiciones pactadas entre ambas partes o se haya suscrito un nuevo contrato.

Nuevas condiciones renta de alquiler en los contratos de arrendamiento de vivienda

Por otro lado, también se establecen modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en cuanto a la renta de alquiler:

– Que la renta de alquiler se pague por medios electrónicos de forma obligatoria y no se permite que se pacte lo contrario por las partes. No obstante, de forma excepcional, si alguna de las partes no tiene cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, se podrá abonar en metálico y en la vivienda arrendada.

– En cuanto a la renta de alquiler en zonas tensionadas, se añaden en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dos nuevos apartados, diferenciando entre los contratos de arrendamiento en zonas tensionadas en los que el arrendador no es gran tenedor y en los que si es gran tenedor:

1. Renta zona tensionada y arrendador no gran tenedor. La renta pactada al inicio del contrato no podrá ser superior a la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.
   Sólo se puede actualizar en un máximo del 10 % sobre la renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los siguientes casos:
2. • Que la vivienda hubiera sido objeto de rehabilitación, de mejoras de eficiencia energética, mejoras de accesibilidad finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
   • Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un período de 10 o más años.
3. Renta zona tensionada y arrendador gran tenedor. La renta inicial no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Otra novedad en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace referencia a los gastos de Gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento de vivienda, que pasan a ser a cargo del arrendador, ya sea persona física o jurídica (mientras que antes eran obligación del arrendador si era persona jurídica).

Respecto a la actualización anual de los contratos de arrendamiento, se establece una actualización según el Índice de Referencia, debiendo el INE definir antes del 31 de diciembre de 2024 un índice de referencia para los contratos de arrendamiento, como límite máximo.

Para la aplicación de estas medidas en zonas tensionadas, se añade una disposición 7 a la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que los contratos de arrendamiento de vivienda, celebrados antes de la entrada en vigor de la ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación (aunque si hay acuerdo entre las partes, los contratos preexistentes se podrán adaptar a la nueva ley).

En referencia al tope de alquileres que se estableció como consecuencia de la crisis económica por motivo de la invasión de Ucrania (es decir, hasta el 31 de diciembre de 2023), en los contratos de arrendamiento que cumplan la anualidad entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento de la renta según el Índice de Garantía de la Competitividad al momento de la actualización, con un máximo del 2 %.

Mientras que para el tope de la subida entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, puede haber un acuerdo entre partes y en su defecto no podrá superior al 3 %.

En cuanto a los procedimientos de Desahucio en casos de situaciones de vulnerabilidad se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo que si la vivienda arrendada es de un gran tenedor se exige en situaciones de vulnerabilidad que se realice un procedimiento de conciliación o intermediación.